不動産の【囲い込み】とは？

不動産の囲い込みとは？

不動産売買における囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産仲介会社が、物件の販売活動を故意に制限して、自社のみで売買取引を完結させようとする行為を指します。

通常、売主からの依頼を受けた不動産会社は、指定流通機構（通称レインズ）を通じて他社の不動産会社と協力し、買主を探すことが一般的です。

しかし、囲い込みを行う不動産会社は、故意に販売活動を制限し、他社への情報提供や買主の紹介を妨害します。

このような行為は売主の利益を損なうものであり、許容できるものではありません。

囲い込みの具体的な手法としては、

・他社からの問い合わせに対して虚偽の理由を伝える

・売買取引を行いたいとする買主への情報提供を行わない

などが行われます。

これにより、他社の不動産会社の販売活動や買主の紹介が妨げられ、不当な独占状態が生まれる可能性があります。

ただし、全ての不動産会社が囲い込みを行っているわけではありません。

しかし、一部の不動産会社が囲い込みの行為によって競争を制限し、自社の利益を優先させるケースが存在します。

囲い込みは、公正な不動産市場の健全な発展を阻害するものであり、不動産取引においては避けるべき行為とされています。

囲い込みが行われる理由

不動産会社が囲い込みをする理由は、「最大の仲介手数料」を得ることです。

不動産会社にとって、主な収益源は売却に伴う仲介手数料です。

売主からの依頼に基づいて不動産を売却すると、不動産会社は売主から仲介手数料を受け取ることができます。

同様に、不動産を購入したいと考えている買主に対して購入の仲介を行うことで、買主からも仲介手数料を受け取ることができます。

そのため、囲い込みが行われる場合、不動産会社は売却を受けた物件の買主を自社で見つけることにより、1件の不動産取引で売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。

これを「両手仲介」と呼びます。

一方で、売主または買主のどちらか一方のみを仲介する場合は「片手仲介」となります。

不動産売買の仲介手数料は、売買価格に応じて計算されます。

例えば、売買価格が400万円を超える物件の場合、仲介手数料は（売買価格×3%＋6万円）×消費税となります。

売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れれば、単純に利益が倍増します。

なお、両手仲介自体は法的に禁止されているわけではありませんが、囲い込みを目的として行うことは望ましくありません。

囲い込みのデメリット

囲い込みを受けると、他の不動産会社に物件の情報がほとんど流れなくなり、買い手を見つけることが困難になります。

その結果、売却までの時間がかかるというデメリットが生じます。

さらに問題なのは、囲い込んでいる不動産会社が「この価格では売れません」と値下げを提案することです。

この場合でも、不動産会社は両手仲介となり、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができます。

つまり、売却までに時間がかかろうが、値下げをしようが、不動産会社にとっては利益を得ることができるのです。

これにより、売主だけが損をすることになります。

囲い込まれた物件の情報が制限され、他社との競争が制約されるため、買い手を見つけることが一層難しくなります。

また、他社の活動が制限されるため、売却までの時間が長引くことが一般的です。

さらに、不動産会社が売却が進まないと値下げを提案することで、売主はさらなる利益の減少を余儀なくされます。

売主にとっては、時間の経過や値下げによって利益が減少する可能性が高まります。

囲い込みを行う不動産会社は自社の利益を最優先する傾向があり、売主の利益や最適な取引環境を考慮することが少ない場合があります。

したがって、囲い込みによるデメリットを理解し、売主は慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

囲い込みへの対策

信頼できる不動産会社に売却を依頼する

売却を依頼する際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を締結する不動産会社は、あらかじめ3〜4社の複数の不動産会社に相談し、売却方針や査定価格を比較してから決めることがオススメです。

信頼できる不動産会社に売却を依頼することで、囲い込みのリスクを減らすことができます。

囲い込みはしないように担当者に伝える

動産会社に囲い込みの存在について知らせることも有効です。

囲い込みは媒介契約違反であり、発覚した場合は行政処分の対象になります。

そのため、売主として囲い込みの存在について知っていることを不動産会社に伝えることで、不動産会社に対して抑止力を働かせることができます。

具体的には、不動産会社の担当者に「他社からの案内も積極的に受けてほしい」と直接頼んだり、「両手仲介にこだわりますか？」という質問を投げかけることが効果的です。

これにより、営業担当者にプレッシャーをかけ、囲い込みが容易にできなくなるでしょう。

媒介契約の内容を明確にする

媒介契約の内容を事前に十分に確認し、不明点や曖昧な表現がないかを注意深くチェックしましょう。

契約内容を明確にすることで、不動産会社との間での約束事や責任範囲を明確にし、囲い込み行為を防止することができます。契

約書や媒介契約には、囲い込み禁止条項や広告活動の義務、情報提供の義務などを明示することが重要です。

囲い込みは売主にとってデメリット以外の何物でもありません。

まとめ

不動産の囲い込みは、売主から依頼された不動産を特定の不動産会社が他社に契約させないようにする行為です。

囲い込みは不動産会社の利益最大化を図る手法であり、売主にとってはデメリットが生じます。

囲い込みに対する対策として、まず信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

複数の不動産会社に相談し、売却方針や査定価格を比較することで、誠実で信頼できる会社を選びましょう。